Практично кожне сільгосппідприємство у свій час потрапляло (або напевно потрапить) в таку ситуацією, як смерть орендодавця – фізичної особи, договір оренди землі з яким закінчився незадовго до його смерті або після того, але в кожному разі до вступу спадкоємцями в права власності на земельну ділянку померлого. Подібна ситуація, незважаючи на її поширеність, викликає в сільгосппідприємств-орендарів чимало проблем.
І головна з них полягає в законності використання ними таких земельних ділянок у період, коли попереднього власника землі вже немає, нові ще не з’явилися, а строк договору вже закінчився. Крім того, більшість з цих сільгосппідприємств зацікавлені зберегти за собою права користування такими земельними ділянкою й надалі.
Поновлення ще не продовження.
Перше, що спадає на думку в такій ситуації, це автоматичне поновлення договору оренди землі в порядку статті 33 Закону України № 161-XIV від 06.10.1998 року «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Проте, цілком розраховувати на це як на єдино можливу «панацею» подолання описаної вище проблеми не варто. Причина в тім, що Вищий господарський суд України (далі по тексту – ВХСУ) пішов по шляху ускладнення процесу поновлення договору оренди землі.
Так у п. 5 Оглядового листа ВХСУ від 30.11.07 № 01-8/918 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» зазначено наступне:
«Відповідно до частини другої статті 759 та частини другої статті 792 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною шостою статті 93 Земельного кодексу України також передбачено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Згідно з положенням частини першої статті 31 цього Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України «Про оренду землі» містить положення, які не є тотожними відповідним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Стаття 33 вказаного Закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню»
Аналогічним чином мотивовані постанови ВХСУ від 14.12.2006 р.у справі № 18/216-06, від 11.01.2007 у справі № 2-20/11801-2006, від 21.03.2007 р. у справі № 9/268-06-7990, від 14.02.2008 р. у справі № 17/268, від 23.03.2008 р. у справі № 16/83, від 31.07.2008 р. у справі № 53/03-08, від 27.01.2009 р. у справі № 13/99, від 24.02.2009 р. у справі № 32/204 пд і постанова Верховного суду України (далі по тексту – ВСУ) від 20.05.2008 р. у справі № 30/234.
Серед читачів напевно знайдуться не згодні з наведеною вище позицією ВХСУ й ВСУ. Незгодні, звичайно ж, можуть сказати, що районні суди далекі від таких «високих матерій», і при цьому вони набагато легше «йдуть на контакт», ніж суди вищих інстанцій. І будуть праві. Але все-таки, незважаючи на це, а також і на те, що це судова практика у господарських справах, а не у цивільних, ігнорувати зазначену позицію ВХСУ й ВСУ однаково не можна, особливо якщо судова справа вийде за межі районного суду. І ось чому.
По-перше, зазначене розуміння вищими судовими інстанціями порядку реалізації норм статті 33 Закону № 161 носить загальний характер і поширюється не тільки на оренду державних і комунальних земель, але й на оренду сільськогосподарських земель, що належать фізичним особам на праві приватної власності.
По-друге, розглянута вище позиція ВСУ й ВХСУ дійсно не позбавлена сенсу, оскільки правову конструкцію «підлягає поновленню» ніяк не можна назвати ідентичною не тільки за звучанням, але й за змістом правовій конструкції «вважається поновленим». По суті, остання фраза, на відміну від першої, говорить про продовження дії договору оренди землі як про факт, що вже відбувся. Перша ж, навпаки, для поновлення договору передбачає необхідність здійснення певних дій, під якими вищі судові інстанції і мають на увазі переукладання договору оренди землі.
А це означає, що поновлюється договір оренди землі лише через його переукладання або як вважає Державний комітет України із земельних питань (далі – Держкомзем) у своєму листі від 13.04.2005 р. № 14-11-11/2770, через внесення в договір відповідних змін і доповнень. Однак у випадку смерті орендодавця переукласти договір або підписати додаткову угоду сільгосппідприємству немає з ким.
Наступні способи подолання описаної на початку статті проблеми перебувають у прямій залежності від того, чи є спадкоємець землі чи ні.
Попередні домовленості.
Наявність на руках у спадкоємця свідоцтва про право на спадщину ще не говорить про те, що він є власником земельної ділянки й з ним можна переукладати договір оренди землі або вносити в нього зміни. Право власності на нерухоме майно, у тому числі й на землю згідно положень частини 2 статті 1299 ЦК України виникає в спадкоємця з моменту державної реєстрації цього права.
Раніше момент державної реєстрації прав на землю збігався з моментом одержання спадкоємцем Державного Акта на право власності на земельну ділянку (далі – Держакт). Процедура одержання Держакта була надмірно витратною як за часом, так і фінансово. Зараз же із прийняттям Закону України від «05» березня 2009 року № 1066-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» ситуація діаметрально змінилася. Цим Законом поряд з іншими змінами були внесені зміни до статті 126 ЗК України. Внаслідок чого моментом державної реєстрації прав на землю став момент проставляння територіальним органом Держкомзема на Держакті спадкодавця відмітки про реєстрацію права власності на землю.
На здійснення зазначеної відмітки закон відводить органу Держкомзема не більше 14 календарних днів від дня подачі документа про перехід прав власності на земельну ділянку. Правда територіальний орган Держкомзема проставить свою відмітку лише після того як нотаріус, що засвідчив цивільно-правовий договір про відчуження земельної ділянки або видав свідоцтво про право на спадщину, зробить на Держакті свою відмітку про перехід прав власності на земельну ділянку, із вказівкою документа, на підставі якого відбувся цей перехід. Процедура проставляння зазначених відміток та їхній зміст прописані в Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 р. № 439.
До державної реєстрації спадкоємцем своїх прав на землю з ним можна укласти в порядку статті 635 ЦК України попередній договір. На підставі даного договору спадкоємець візьме на себе зобов’язання протягом певного строку після здійснення державної реєстрації його прав на земельну ділянку, укласти з майбутнім (тобто бувшим) орендарем договір оренди землі. У цілому термін дії даного договору не повинен перевищувати одного календарного року. Це дозволить уникнути державної реєстрації самого попереднього договору. При цьому в даному договорі необхідно детально вказати й прописати всі істотні умови, на яких надалі буде укладений договір оренди землі.
Також у попередньому договорі варто передбачити відповідальність спадкоємця у вигляді пені або штрафу за необґрунтовану відмову від укладання договору оренди землі. Це дозволить дисциплінувати спадкоємця і змусить його зайвий раз замислитися, перш ніж вирішити «забути» про виконання попереднього договору. Крім штрафних санкцій «потрібну» поведінку спадкоємця може забезпечити й виплата йому певної суми авансу, а краще завдатку.
У цілому ж попередній договір доцільно укладати зі спадкоємцем не відразу після одержання свідоцтва про право на спадщину, а ще на стадії подання ним до нотаріуса заяви про прийняття спадщини.
Чи є смерть орендодавця підставою для припинення договору оренди земельної ділянки?
Відносини щодо оренди земельної ділянки врегульовані Цивільним кодексом України (надалі – ЦКУ), Земельним кодексом України (надалі – ЗКУ) та Законом України «Про оренду землі». Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3березня 2004 року № 220.
Серед підстав припинення договору оренди землі, визначених статтею 31 Закону України «Про оренду землі», є:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у статті 7 цього закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідація юридичної особи-орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм, передбачено Загальними положеннями про найм Цивільного кодексу України. Відповідно до частини першої статті 770 ЦКУ у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання передбачено статтею 32 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до частини четвертої зазначеної статті перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Таким чином, смерть фізичної особи-наймодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов’язки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено в самому договорі.
Підготував Ківшар В.М.
Похожих новостей нет.
